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日本房产投资解读

字号+ 作者:日本签证 来源:日本经营管理签证 2017-12-22 19:33 我要评论( )

日本房地产的最大价值是确保你的资产不至于贬值,并且有一定的盈余。所以,如果你是一个有一定资产,对未来求稳定的稳健性用户,日本市场则是一个最好的选择。



顾问看法:房产保值与投资
 

  最近日本的房产非常的热,由于2020年东京奥运会,再加上欧洲局势动荡,东亚,东南亚市场不稳定,导致欧美,台湾,马来西亚,印度尼西亚等地的用户大量涌入日本购买不动产。导致日本的不动产价格最近几年逐年攀升。这其中,中国大陆方面的用户虽然人数还不算最多,但增长速度很惊人。
 

  一  分析一下中国人去日本买房的原因无非有以下几种:
 

  1 、资产保值型
 

  目前在国内,最痛苦的是手头有1-2处房产,同时拥有100-500万现金的中产阶级。痛苦的原因在于,手头的钱如果想在国内投资,除了P2P理财之外,似乎并没有什么好的渠道。

  投资国内房地产钱不够,股市又动荡不安。P2P理财虽然收益不错,但未来性很不确定。而现金留在手里或者银行,又有很大的可能性贬值。因此,在多重压力下考虑找到可以保值甚至稳定升值的市场。
 

  而现在欧洲已经无法进入(整个局势非常恶劣,未来一定是大面积崩溃的局面),美国在特朗普上台后,也充满了不确定因素。东南亚本身就不是一个稳定的市场。澳新,加拿大则是地广人稀,房地产市场并不理想。

  而在2016年一系列黑天鹅事件后,日本市场无论是股市,汇市,还是不动产市场均逆市上扬,也说明了日本作为一个全球资产避风港已经被全球资本热钱所认可。所以,中国人选择日本作为资产保值的第一选择也不奇怪了。
 

  2、资产抄底型
 

  这类一般是富裕阶层或者企业行为为主。日本市场经历了连续27年的经济下滑,目前不动产市场处于最谷底。再加上老龄化明显,很多地产主由于年龄身体和经营问题,只能把自己的物产便宜出售。

  特别是温泉酒店,度假村,滑雪场,农场等,目前是一个极佳的抄底场所。再加上日本银行的贷款利率极低,导致了大量海外资本纷纷进入。
 

  3、投资升值型
 

  这类一般就是经营民宿,谋求房地产价值升值的一类人。这一部分我会在下面详细的说。
 

  二   日本投资房地产的优势到底在哪里?
 

  1、日本的租金回报率真的很高吗?
 

  首先必须要和大家明确一个事情,现在很多地方为了招揽中国买家去日本买房,都会打出年回报率8%-12%这样的诱人数字。而事实上,这样的回报率在日本是很少见的。在日本一般的公寓出租,表面的年化回报率(年出租收益/购房价格)一般在5%-9%。
 

  另外,我们还要考虑到每年的房产税,管理费等等各类费用,一般来说我们可以按1.5%来预估。那么实际上拿到手的回报率大致在4%-7%。
 

  有人问,民宿会不会收益更高一些?

  答案是对的。一般一间房子,做民宿短租的收益可能会比长租收益要高50%-100%。这样算下来,如果做民宿,每年的回报率能在6%-10%。那是不是这样?其实不是。首先,你做民宿短租不可能保证每天都有客户。
 

  而且日本新的法律规定的民宿运营一年不能超过180天。再加上民宿的运营成本。其实你一年下来的回报率能在5%-7%就很好了。

  但是!还是要说,这个回报率比中国要高得多。现在北京和上海的城区,基本上年化回报率在1.5%-2%,郊区低的能到0.5%-1%。所以,即使日本的房地产租售比没有很多地方吹嘘的那么高,但比中国还是要高不少的。
 

  2、投资日本房地产,未来能升值吗?
 

  这个问题要分开来说。如果是普通公寓,那么我可以保证的说,基本不会有升值空间(或者说即使有,也非常的小)。这里面的主要原因就是日本人是不怎么买二手房的。

  房子在日本就像车子一样,只要到了用户的手里,它的价值就在一天天的下跌(这里插一句这也是为什么如果你想考虑在日本做民宿收益的话,主要考虑老房子的原因,老房子售价便宜,但租金不会和新房子差的那么大)。
 

  所以,即使考虑到奥运因素,海外用户过来购买这些情况,日本的公寓的涨幅也不会有多明显。独栋别墅就更不保值了。一般独栋别墅的价值只在地上面,别墅20-30年肯定要重新建造。
 

  但是,我们换另一个维度,如果是收购日本的酒店,写字楼等大型物产,他们未来的涨幅还是可以期待的。这里面的主要判断因素就是资源的稀缺性。比如高尔夫球场,最近3年,基本上已经涨了1-2倍。接下来的价格低谷在温泉酒店上面。
 

  三、中国人到底应该抱着什么心态去投资日本房地产?
 

  再次阐述一下一开始的观点:日本房地产是保值用的,而不是升值用的。如果你想像中国一样,短短几年间得到很高的回报,那么日本一定不是一个好的选择。日本房地产的最大价值是确保你的资产不至于贬值,并且有一定的盈余。所以,如果你是一个有一定资产,对未来求稳定的稳健性用户,日本市场则是一个最好的选择。

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